افزایش ۶ برابری هزینه ساخت مسکن در ایران طی یک دهه | دلایل، پیامدها و راهکارها
نمای کلی آمار
بر اساس دادههای رسمی مرکز آمار ایران و سازمان نظاممهندسی، متوسط هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی شهری در سال ۱۳۹۳ حدود ۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده درحالیکه در سال ۱۴۰۳ این رقم به ۹ تا ۱۰ میلیون تومان رسیده است. این یعنی ۶ برابر شدن (۶۰۰ درصد رشد) در عرض ده سال که سرعتی بهمراتب بالاتر از میانگین نرخ تورم عمومی کشور داشته.
مهمترین عوامل این جهش قیمتی
- افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی
- سیمان: رشد ۸ برابری در ۱۰ سال اخیر.
- فولاد و میلگرد: رشد حدود ۱۰ برابری هم به دلیل افزایش نرخ دلار و هم محدودیت عرضه داخلی.
- شیشه، آجر و مصالح تکمیلی: افزایش ۵ تا ۷ برابری.
نکته: سهم مصالح ساختمانی در کل هزینه ساخت حدود 45 درصد بوده، پس تغییرات قیمت آنها تأثیر مستقیم دارد.
- افزایش دستمزد نیروی کار
- کمبود نیروی کار ماهر (بهویژه کارگران افغان) باعث افزایش تا ۴۰۰ درصد دستمزدها شده.
- کاهش رغبت نیروهای داخلی به شغلهای سخت کارگاهی هم عامل تشدید این روند بوده.
- افزایش هزینههای خدمات مهندسی و مجوزها
- تعرفه خدمات طراحی، نظارت و محاسبه سازمان نظاممهندسی تقریباً ۵ برابر شده.
- هزینههای صدور پروانه، تراکم و عوارض شهرداریها نیز روبهافزایش است.
- تورم و نوسان ارزی
- ارتباط مستقیم بازار ساختوساز با قیمت ارز به دلیل واردات نسبی بخشی از مصالح و تجهیزات.
- حتی مصالح تولید داخل هم قیمتشان وابسته به ارز شده چون مواد اولیه و انرژی صادراتمحور هستند.
- مشکلات زنجیره تأمین
- تحریمها، مشکلات حملونقل بینالمللی و داخلی و کمبود زیرساخت انبارداری موجب ناپایداری قیمت و جهشهای ناگهانی میشود.
پیامدهای اقتصادی و اجتماعی
- کوتاهمدت
کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن: با یکسان ماندن درآمد حقیقی مردم، رشد هزینه ساخت عملاً باعث کوچکتر شدن متراژ واحدهایی شده که قابلخرید هستند.
کاهش پروژههای کوچکمقیاس: بسیاری از سازندگان جزء از بازار خارج شده و جای آن را شرکتهای بزرگ یا پروژههای مشارکتی گرفتهاند.
- میانمدت
تغییر الگوی معماری و مصالح: استفاده بیشتر از مصالح جایگزین ارزانتر (مثل بلوکهای سبک محلی یا پوششهای داخلی ارزان).
افزایش ساختمانهای بیکیفیت: برخی پیمانکاران برای کاهش هزینه، از کیفیت کاسته و عمر مفید بنا را پایین آوردهاند.
- بلندمدت
انباشت تقاضا و بحران عرضه: ناتوانی در ساخت بهاندازه نیاز سالانه کشور (حدود ۱ میلیون واحد) و بروز بحران مسکن.
فاصله طبقاتی در مالکیت مسکن: تمرکز مالکیت در دست سرمایهداران بزرگتر که توان جذب سود ساختوساز را دارند.
راهکارهای کنترل و کاهش هزینه
- توسعه مصالح بومی و سبک
- مکانیزاسیون کارگاهی
- مدیریت حرفهای زنجیره تأمین
- اصلاح نظام عوارض و مجوزها
- سیاستهای حمایتی
چشمانداز
در صورت تثبیت نسبی ارز، پیشبینی میشود رشد هزینه ساخت در ۳ سال آینده کندتر شود (۱۰ تا ۱۵ درصد سالانه). اما اگر نوسانات ارزی ادامهدار باشد ممکن است یک جهش دیگر هم مشابه سالهای ۱۳۹۷ و ۱۴۰۱ رخ دهد.
بازنگری توسط دکتر سجاد میرزامحمدی
